Contractul de inchiriere !

Potrivit Noului Cod Civil, prin contractul de inchiriere o parte, numita locator(proprietar) se obliga sa asigure celeilalte parti, numita locatar(chirias), folosinta unui bun pentru o anumita perioada, in schimbul unui pret denumit chirie.

Toate bunurile, atat mobile cat si imobile, pot face obiectul inchirierii daca dintr-o prevedere legala sau din natura lor nu rezulta contrariul.

Chiria poate consta intr-o suma de bani sau in orice alte bunuri sau prestatii. Contractul de inchiriere se considera incheiat indata ce partile au convenit asupra bunului si pretului.

Inchirierile nu se pot realiza pentru o perioada mai mare de 49 de ani. Daca partile stipuleaza un termen mai lung, acesta se reduce de drept la 49 de ani.

Daca in contractul de inchiriere partile nu au mentionat durata, fara a-si fi dorit sa contracteze pe o durata nedeterminata, inchirierea se considera incheiata:

a) pentru un an in cazul locuintelor nemobilate sau spatiilor pentru exercitarea activitatii unui profesionist;

b) pe durata corespunzatoare perioadei de timp pentru care s-a calculat chiria in cazul bunurilor mobile ori in acela al camerelor sau apartamentelor mobilate;

c) pe durata inchirierii imobilului in cazul bunurilor mobile puse la dispozitia chiriasului pentru folosinta unui imobil.

Obligatiile principale ale proprietarului sunt urmatoarele:

a) sa predea chiriasului bunul dat in locatiune;

b) sa mentina bunul in stare corespunzatoare de folosinta pe toata durata inchiriere;

c) sa asigure chiriasului linistita si utila folosinta a bunului pe tot timpul inchirierii.

Proprietarul este obligat sa efectueze toate reparatiile care sunt necesare pentru a mentine bunul in stare corespunzatoare de intrebuintare pe toata durata inchirierii.

Sunt in sarcina chiriasului reparatiile a caror necesitate rezulta din folosinta obisnuita a bunului.

Daca dupa incheierea contractului se iveste nevoia unor reparatii care sunt in sarcina proprietarului, iar acesta nu incepe sa ia de indata masurile necesare, reparatiile pot fi efectuate de chirias. In acest caz, proprietarul este dator sa plateasca, in afara sumelor avansate de chirias, dobanzi calculate de la data efectuarii cheltuielilor.

Chiriasul are urmatoarele obligatii principale:

a) sa ia in primire bunul dat in chirie;

b) sa plateasca chiria in cuantumul si la termenul stabilite prin contract;

c) sa foloseasca bunul cu prudenta si diligenta;

d) sa restituie bunul la incetarea, din orice cauza, a contractului de inchiriare.

Contractul de inchiriere incheiat prin inscris sub semnatura privata si inregistrat la organele fiscale, precum si cel incheiat in forma autentica constituie titluri executorii pentru plata chiriei la termenele si in modalitatile stabilite in contract.

In cazul in care chiriasul modifica bunul ori ii schimba destinatia sau daca il intrebuinteaza astfel incat il prejudiciaza pe proprietar, acesta din urma poate cere daune-interese si, dupa caz, rezilierea contractului.

Chiriasul este obligat sa permita examinarea bunului de catre proprietar la intervale de timp rezonabile in raport cu natura si destinatia bunului, precum si de catre cei care doresc sa il cumpere sau care, la incetarea contractului, doresc sa il ia in chirie, fara insa ca prin aceasta sa i se cauzeze o stanjenire nejustificata a folosintei bunului.

Chiriasul poate sa incheie o sublocatiune, totala sau partiala ori chiar sa cedeze chiria in tot sau in parte unei alte persoane daca aceasta posibilitate nu i-a fost interzisa in mod expres prin contractul de inchiriere.

Cu toate acestea, daca bunul este mobil, sublocatiunea ori cesiunea este permisa doar cu acordul scris al proprietarului.

In caz de neplata a chiriei cuvenite in temeiul contractului de inchiriere, proprietarul il poate urmari pe sublocatar pana la concurenta chiriei pe care acesta din urma o datoreaza chiriasului principal.

De asemenea, proprietarul se poate indrepta direct impotriva sublocatarului pentru a-l constrange la executarea celorlalte obligatii asumate prin contractul de sublocatiune.

Contractul de inchiriere inceteaza de drept la expirarea termenului convenit de parti, fara a fi necesara o instiintare prealabila.

In privinta obligatiei de restituire a bunului dat in chirie, contractul incheiat pe durata determinata, autentificat, sau intocmit sub semnatura privata si inregistrat la administratia financiara constituie titlu executoriu la expirarea termenului.

Daca dupa expirarea termenului chiriasul continua sa detina bunul si sa isi indeplineasca obligatiile fara vreo impotrivire din partea proprietarului, se considera incheiata o noua inchiriere, in conditiile celei vechi.

Noua inchiriere va fi insa pe durata nedeterminata daca prin lege sau conventia partilor nu se prevede altfel.

Daca bunul inchiriat este vandut, cumparatorul este obligat sa respecte drepturile chiriasului, dupa cum urmeaza:

a) in cazul imobilelor, daca inchirierea a fost notata in cartea funciara;

b) in cazul imobilelor neinscrise in cartea funciara, daca data certa a locatiunii este anterioara datei certe a instrainarii;

c) in cazul mobilelor supuse unor formalitati de publicitate, daca locatarul a indeplinit aceste formalitati;

d) in cazul celorlalte bunuri mobile, daca la data instrainarii bunul se afla in folosinta chiriasului.

Daca partile convin astfel, inchirierea inceteaza in cazul vanzarii bunului dat in chirie. Chiriasul caruia i s-a comunicat incetarea contractului nu are drept la despagubire nici impotriva proprietarului, nici impotriva cumparatorului.

In cazul in care contractul de inchiriere a fost facut fara determinarea duratei, oricare din parti poate denunta contractul prin notificare.

Notificarea facuta cu nerespectarea termenului de preaviz nu produce efecte decat de la implinirea acelui termen.La implinirea termenului de preaviz, obligatia de restituire a bunului devine exigibila, iar contractul de inchiriere incheiat.

Atunci cand  una din partile contractului de inchiriere nu isi executa obligatiile nascute din acest contract, cealalta parte are dreptul de a rezilia inchirierea, cu daune-interese. Inchirierea nu inceteaza prin moartea proprietarului sau a chiriasului.

Cu toate acestea, in cazul inchirierii cu durata determinata, mostenitorii chiriasului pot denunta contractul in termen de 60 de zile de la data la care au luat cunostinta de moartea acestuia si existenta inchirierii.

La incetarea locatiunii, locatarul este obligat sa restituie bunul luat in locatiune in starea in care l-a primit.

Biroul nostru de avocatura ofera servicii juridice si informatii utile privind negocierea, redactarea sau modificarea contractelor.

Pentru solicitarea unei consultatii juridice online, va rugam sa completati FORMULARUL