Cumpararea unui imobil executat silit. Avantaje si dezavantaje!

Cumpararea unui imobil executat silit este, cel putin teoretic, o modalitate de a incheia o tranzactie la un pret sensibil redus fata de cel practicat pe piata libera. Comparativ cu o achizitie clasica, din resurse proprii sau credit, aceasta varianta implica insa anumite particularitati atat de ordin tehnic, cat si legal.

Cei interesati pot gasi anunturi privind imobilele scose la vanzare pe site-urile de profil, pe paginile de internet ale bancilor, la birourile executorilor judecatoresti, la judecatorie sau pe site-ul ANAF (Agentia Natională de Administrare Fiscala).

Avantajul achizitionării unui imobil executat silit este pretul, mult redus sub pretul pietei. Daca un bun nu se vinde la prima licitatie, la pretul rezultat din evaluare, incepand cu cea de-a doua licitatie, pretul scade cu 25%, iar la a treia licitatie, pretul poate ajunge la 50% din pretul evaluat, conditia fiind să se prezinte cel putin doi licitatori.

Acesta este avantajul principal – pretul. Prețurile de pornire la executările silite nu sunt stabilite aleatoriu, nici pe de parte, iar faptul că ele scad de la o licitatie la alta se motivează astfel: creditorul vrea sa-si acopere datoria cat mai repede. Desi încearca sa-si scoata cat mai mult din cuantumul datoriei, de cele mai multe ori ajunge sa obtina sume complet nesatisfacatoare.

Dezavantajele la cumpararea unui imobil executat silit sunt insa numeroase. Trebuie avut in vedere ca la capatul celalalt al firului problemei se afla un proprietar (debitorul) care este interesat sa-si vada bunul inapoi, iar de multe ori se poate intampla sa fie chiar indreptatit sa-l primeasca. Datornicul executat, ajutat uneori de un avocat, nu va sta in pasivitate, ci va cauta sa anuleze executarea silită.

De departe cel mai important risc este acela in care debitorul executat silit face contestație la executare, iar instanta o admite si pronunță anularea executării silite. Consecinta este aceea ca adjudecatarul (persoana de buna-credinta care a cumparat la licitatie) trebuie sa restituie imobilul.

Contestatia la executarea silita se poate face de catre debitor pentru numeroase motive. Orice abatere de la normele legale privind procedura de executare silita ii da debitorului dreptul sa conteste executarea. De pilda, titlul executoriu nu e valabil, a intervenit prescriptia unei creante, a fost desfiintata hotararea in baza careia se face executarea, a fost ceruta de o persoana fara calitate sau s-a desfiintat alt act ce sta la baza executarii.

Un alt dezavantaj este acela că imobilul vandut la licitatie nu poate fi vizionat inainte de a fi cumparat, astfel incat cel interesat sa-l cumpere să cunoasca starea in care se gaseste bunul. De altfel, în Codul civil se precizeaza, la materia vanzarii-cumpararii de bunuri de orice fel (nu doar imobile) ca, in cazul vanzarilor silite, nu se datoreaza garantie pentru viciilor ascunse.

De asemenea, un alt dezavantaj este acela că majoritatea imobilelor executare silit sunt locuite de debitori, iar acestia trebuie evacuati pentru ca adjudecatarul sa intre efectiv in posesia imobilului. In cazul in care acestia nu elibereaza casa de bunavoie, trebuie facuta evacuarea fortata de catre executorul judecatoresc, procedura care necesita timp si presupune adesea si apelarea la sprijinul fortei publice – politia sau jandarmeria.

Si nu in ultimul rand, la licitatie, potentialul cumparator trebuie sa prezinte dovada ca a achitat garantia de 10% din pretul de pornire. Daca bunul este adjudecat, garantia platita este luata in calcul la achitarea restului de pret. Diferenta trebuie platita in maximum 30 de zile de zile de la momentul castigarii licitatiei.

Din punct de vedere legal, fostul proprietar are dreptul sa conteste actul de adjudecare emis de executorul judecatoresc, insa nu pe termen nedefinit. In cazul in care contestatia este admisa, adjudecatarul va primi banii inapoi, atat cautiunea de 10%, cat si restul sumei achitate.